建发连下3子！12348元/㎡国贸触顶夺市区首幅TOD地块！城投摘安置地块！励欧生猛PK建发！2022年漳州市区首场土拍落幕

2022-01-13
来源：漳州楼市情报

1月13日，漳州市区2022年首场土地拍卖圆满落幕！

历时近2个小时，漳州市区女排娘家基地片区5幅住宅地块全部顺利拍出。


本次土拍共吸引了建发、国贸、特房、漳州城投、励欧等近10家实力房企参拍，有厦门国企建发、国贸，也有漳州国企城投，更有区域民企，比如励欧。

建发生猛拿下2021P14地块、2021P15地块、2021P16地块共3幅住宅地块，国贸拿下2021P17地块，漳州城投拿下2021P13地块。此次土拍总出让面积148792.43㎡，总建筑面积397544㎡，最终总成交价26.91亿，最高成交楼面价12348元/㎡。


2022年漳州市区首场土地拍卖第1幅出让地块为女排基地片区2021P14地块，成交总价2.58亿，成交楼面价9301元/㎡，由建发竞得，溢价率16%。


2022年漳州市区首场土地拍卖第2幅出让地块为女排基地片区2021P16地块，成交总价2.09亿，成交楼面价8913元/㎡，由建发竞得，建发连下2块地，溢价率9%。
   
2022年漳州市区首场土地拍卖第3幅出让地块为女排基地片区2021P15地块，成交总价7.22亿，成交楼面价9690元/㎡，由建发竞得，建发连下3块地，溢价率5%。

2022年漳州市区首场土地拍卖第4幅出让地块为女排基地片区2021P17地块，成交总价5.17亿，成交楼面价12348元/㎡，由国贸竞得，溢价率34%。


2022年漳州市区首场土地拍卖第5幅出让地块为女排基地片区2021P13地块，成交总价9.85亿，成交楼面价4283元/㎡，溢价率3%，由漳州城投竞得，住宅回购价9992元/㎡。

01、理性与生猛兼具
建发连下3子 国贸触顶夺得市区首幅TOD地块 城投摘得安置地块
励欧抢眼PK建发 西湖新盘即将亮相

本次土拍理性与生猛兼具，前3幅地块由建发以较低的溢价率竞得，拍卖过程略显理性，但建发连下3城，也堪称生猛。

本次土拍的高潮由漳州市区的首幅TOD地块——2021P17地块主演，整个拍卖生猛与疯狂交替，该地块最终由国贸触顶竞得，国贸在角美也有TOD项目——国贸智谷在开发中。

在本次土拍表现极为抢眼的，除了建发、国贸、漳州城投外，还得数民企——励欧，在土拍过程中，励欧与建发等生猛PK，虽然最终惜败，但也看得出，该房企对漳州市区楼市前景的看好。

漳州市民可能对励欧有点陌生，但关注市区楼市的市民，或许还记得，励欧早在2020年8月便已竞得西湖片区2020P12地块，这也是现在的西湖大盘、新盘“励欧玖颂西湖”。

值得一提的是，励欧玖颂西湖紧邻西湖林涧公园，而且松柏小学就在项目北侧。据透露，该楼盘将于近期亮相，开盘也不远了。

02 漳州市区2022年开年土拍盛宴
对漳州市区楼市或将有三大影响

这次出让的地块，地段价值，也堪称近年来最“豪”。

原因有二：

一是离古城最近，最具漳州老城“人间烟火气”。

片区位于漳州老城区最核心的区域，交通四通八达，一条“新华南路-新华北路”，串起漳州老城的一城繁华，这是漳州人口最密集的区域，生活配套醇熟，商业氛围浓厚。

片区区域内优质教育资源丰富，小学有漳州市实验小学胜利校区、芗城第二实验小学、芗城实验小学新华北校区、通北中心小学、北京小学，中心有漳州一中、漳州三中、漳州八中等。

商业配套方面，有新华都百货、大润发、中闽百汇等大型商场，还有南昌路步行街、东华广场、世纪广场、漳州古城等，更有漳州宾馆、漳州大酒店、芗江酒店等高端酒店群。

公园配套方面，漳州市区四大老牌公园——胜利公园、九龙公园、中山公园、芝山公园环绕片区周围。

医疗配套方面，漳州市医院、漳州市人民医院芗城分院、漳州市中医院、909医院也在区域周边。


（来源：读地）

一是老城区成片区开发，堪称“空前绝后”。

无论是征迁成本，还是政策原因，老城区的征迁越来越难。

以往老城区的开发基本是见缝插针，这次女排基地片区得以成片区开发，是极其难得的。而且这次是女排基地片区商住地块一次性“梭哈”，所有可开发地块一次性上架拍卖，同步开发，这也有利于片区内形成统一的整体城市建筑风格与面貌。

那么，这次土拍预计会有哪些趋势呢？

1、这次可能仍是央企、国企的主场

2021年的漳州市区楼市冷热交替，上半年从3月到6月市场火了一把，成交量暴增，而下半年漳州市区楼市逐渐转淡，这也可以从2021年市区的3场住宅用地土地拍卖情势看出。

进入2022年，仍是“稳”字当头，楼市很难出现大行情，预计2022年上半年楼市仍将延续“淡市”行情。

民企融资收紧，休养生息仍是主流。

因此，预计接下来的土拍，仍将是央企、国企的主场。

2、老城核心区，2万+的房价是必然

从本次土拍的起拍价、上限楼面价可见，这将是漳州市区房价的高地，2万+的房价是必然。

除了回购安置的2021P13地块外，其余4幅地块（2021P14-2021P17地块）均为高端住宅用地，起拍楼面价在8003-9207元/㎡，上限楼面价则在11897-12348元/㎡，如果再竞拍到竞配建的上限，那么竞配建上限楼面（建安成本以3000元/㎡估算）在13503-14014元/㎡。

无论从哪个角度来看，这样的地块，未来的房价必然是2万+。而且，值得一提的是，2022年漳州市区的首场土拍也取消了“住宅预售均价不得超过20000元/㎡”的最高限价。

3、新规严控“偷面积”，大平层大复式或将盛行，创新性产品有助高溢价

2021年11月，漳州最新发布《<福建省城市规划管理技术规定>漳州市中心城区实施细化规则》（2021年版）公示，根据新规，将严控各种“偷面积”。

链接：漳州楼市将出重磅新规！市区新批建复式住宅不得小于144㎡！禁止各种偷面积！

由于空间的自然局限，老城区寸土寸金，单幅地块的总建面积有限。除了回购安置的2021P13地块外，其余4幅地块（2021P14-2021P17地块）最大计容建筑面积：2021P14地块是27739㎡、2021P15地块是74510㎡、2021P16是23448㎡、2021P17是41869㎡。

总建筑面积越小，楼盘的产品规划就越有难度。这么核心的地段，要做出高溢价，那么，产品必然更具有创新性，大平层、大复式等大户型产品或将盛行，而且在园林景观、智能化方面也值得期待。

老城区的房子，除了卖地段、卖产品，学区也是值得关注的，但由于地块学区还有不确定性，因此，产品将成为竞争的核心。

各地块成交详细情况如下：


漳州中国女排娘家基地及周边用地项目策划及详细城市设计方案（鸟瞰图）（特别说明：鸟瞰图上各地块建筑仅为示意，非实际建成后效果图）


2022年漳州市区首场土地拍卖第1幅出让地块为女排基地片区2021P14地块，成交总价2.58亿，成交楼面价9301元/㎡，由建发竞得，溢价率16%。


2021P14地块（女排娘家02-1地块）
地块位置：芗城区延安北路以东、腾飞路以南
土地面积：9246.43㎡
计容建筑面积：27739㎡
容积率：1.0＜容积率＜3.0
建筑限高：建筑物含顶部附属设施海拔高度以高程75米控制线为界，以北不得超过70米，以南不得超过75米
居住建筑平均层数宜为19层以上
起始价：2.22亿元   起拍楼面价8003元/㎡

2021P14地块

2021P14地块红线图


漳州中国女排娘家基地及周边用地项目策划及详细城市设计方案（鸟瞰图）-2021P14地块部分（特别说明：鸟瞰图上各地块建筑仅为示意，非实际建成后效果图）

2022年漳州市区首场土地拍卖第2幅出让地块为女排基地片区2021P16地块，成交总价2.09亿，成交楼面价8913元/㎡，由建发竞得，建发连下2块地，溢价率9%。

2021P16地块（女排娘家07-1地块）
地块位置：胜利东路以南、新华北路以东、 打铜街以北
土地面积：7816㎡
计容建筑面积：23448㎡
容积率：1.0＜容积率＜3.0
建筑限高：<80M
居住建筑平均层数：宜为19层以上
起始价：1.91亿元   起拍楼面价8146元/㎡

2021P16地块

2021P16地块红线图


漳州中国女排娘家基地及周边用地项目策划及详细城市设计方案（总平图）-2021P16地块部分（特别说明：图上各地块建筑仅为示意，非实际建成后效果图）

漳州中国女排娘家基地及周边用地项目策划及详细城市设计方案（鸟瞰图）-2021P16地块部分（特别说明：鸟瞰图上各地块建筑仅为示意，非实际建成后效果图）


2022年漳州市区首场土地拍卖第3幅出让地块为女排基地片区2021P15地块，成交总价7.22亿，成交楼面价9690元/㎡，由建发竞得，建发连下3块地，溢价率5%。

2021P15地块（女排娘家06-1地块）
地块位置：胜利东路以北、新华北路以东、 漳福路以南、苍园路以西
土地面积：28660㎡
计容建筑面积：74510㎡
容积率：1.0＜容积率＜2.6
建筑限高：建筑物含顶部附属设施海拔高度以高程90米控制线为界，以北 不得超过85米，以南不得超过90米
居住建筑平均层数宜为19层以上
起始价：6.86亿元   起拍楼面价9202元/㎡

2021P15地块

2021P15地块红线图


漳州中国女排娘家基地及周边用地项目策划及详细城市设计方案（总平图）-2021P15地块部分（特别说明：图上各地块建筑仅为示意，非实际建成后效果图）

漳州中国女排娘家基地及周边用地项目策划及详细城市设计方案（鸟瞰图）-2021P15地块部分（特别说明：鸟瞰图上各地块建筑仅为示意，非实际建成后效果图）

2022年漳州市区首场土地拍卖第4幅出让地块为女排基地片区2021P17地块，成交总价5.17亿，成交楼面价12348元/㎡，由国贸竞得，溢价率34%。


2021P17地块（女排娘家08-1地块）
地块位置：胜利西路以南、新华北路以西、平等路以东、民主路以北
土地面积：20935㎡
计容建筑面积：41869㎡
容积率：1.0＜容积率2.0
建筑限高：<40M，建筑层数不超过12层
居住建筑平均层数：宜为7-9层以上
起始价：3.85亿元   起拍楼面价9195元/㎡

2021P17地块
2021P17地块红线图

漳州中国女排娘家基地及周边用地项目策划及详细城市设计方案（总平图）-2021P17地块部分（特别说明：图上各地块建筑仅为示意，非实际建成后效果图）


漳州中国女排娘家基地及周边用地项目策划及详细城市设计方案（鸟瞰图）-2021P17地块部分（特别说明：鸟瞰图上各地块建筑仅为示意，非实际建成后效果图）


2022年漳州市区首场土地拍卖第5幅出让地块为女排基地片区2021P13地块，成交总价9.85亿，成交楼面价4283元/㎡，溢价率3%，由漳州城投竞得，住宅回购价9992元/㎡。

2021P13地块（女排娘家01-1地块）
地块位置：芗城区漳华路以南、延安北路以东、腾飞路以北
土地面积：82135㎡
计容建筑面积：<229978㎡
容积率：1.0＜容积率＜2.8
建筑限高：＜80m
起始价：9.55亿元   起拍楼面价4153元/㎡

2021P13地块

2021P13地块红线图


漳州中国女排娘家基地及周边用地项目策划及详细城市设计方案（总平图）-2021P13地块部分（特别说明：图上各地块建筑仅为示意，非实际建成后效果图）

漳州中国女排娘家基地及周边用地项目策划及详细城市设计方案（鸟瞰图）-2021P13地块部分（特别说明：鸟瞰图上各地块建筑仅为示意，非实际建成后效果图）

来源：漳州楼市情报
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