房价2万+是必然！漳州市区近年来最豪的一次土拍1月13日开锣！2022年漳州市区首场土拍会有哪些趋势？

漳楼情报_猪哥
2022-01-12
来源：漳州楼市情报

2022年1月13日，漳州市区即将迎来2022年的首场土拍！

漳州楼市情报梳理了从2013年以来的历年土拍发现，1月13日的这场土拍，可以说是近年来，离漳州古城最近的一次。

漳州中国女排娘家基地及周边用地项目策划及详细城市设计方案（鸟瞰图）（特别说明：鸟瞰图上各地块建筑仅为示意，非实际建成后效果图）


这次出让的地块，地段价值，也堪称近年来最“豪”。

原因有二：

一是离古城最近，最具漳州老城“人间烟火气”。

片区位于漳州老城区最核心的区域，交通四通八达，一条“新华南路-新华北路”，串起漳州老城的一城繁华，这是漳州人口最密集的区域，生活配套醇熟，商业氛围浓厚。

片区区域内优质教育资源丰富，小学有漳州市实验小学胜利校区、芗城第二实验小学、芗城实验小学新华北校区、通北中心小学、北京小学，中心有漳州一中、漳州三中、漳州八中等。

商业配套方面，有新华都百货、大润发、中闽百汇等大型商场，还有南昌路步行街、东华广场、世纪广场、漳州古城等，更有漳州宾馆、漳州大酒店、芗江酒店等高端酒店群。

公园配套方面，漳州市区四大老牌公园——胜利公园、九龙公园、中山公园、芝山公园环绕片区周围。

医疗配套方面，漳州市医院、漳州市人民医院芗城分院、漳州市中医院、909医院也在区域周边。

一是老城区成片区开发，堪称“空前绝后”。

无论是征迁成本，还是政策原因，老城区的征迁越来越难。

以往老城区的开发基本是见缝插针，这次女排基地片区得以成片区开发，是极其难得的。而且这次是女排基地片区商住地块一次性“梭哈”，所有可开发地块一次性上架拍卖，同步开发，这也有利于片区内形成统一的整体城市建筑风格与面貌。

那么，这次土拍预计会有哪些趋势呢？

1、这次可能仍是央企、国企的主场

2021年的漳州市区楼市冷热交替，上半年从3月到6月市场火了一把，成交量暴增，而下半年漳州市区楼市逐渐转淡，这也可以从2021年市区的3场住宅用地土地拍卖情势看出。

进入2022年，仍是“稳”字当头，楼市很难出现大行情，预计2022年上半年楼市仍将延续“淡市”行情。

民企融资收紧，休养生息仍是主流。

因此，预计接下来的土拍，仍将是央企、国企的主场。


2、老城核心区，2万+的房价是必然

从本次土拍的起拍价、上限楼面价可见，这将是漳州市区房价的高地，2万+的房价是必然。

除了回购安置的2021P13地块外，其余4幅地块（2021P14-2021P17地块）均为高端住宅用地，起拍楼面价在8003-9207元/㎡，上限楼面价则在11897-12348元/㎡，如果再竞拍到竞配建的上限，那么竞配建上限楼面（建安成本以3000元/㎡估算）在13503-14014元/㎡。

无论从哪个角度来看，这样的地块，未来的房价必然是2万+。而且，值得一提的是，2022年漳州市区的首场土拍也取消了“住宅预售均价不得超过20000元/㎡”的最高限价。

3、新规严控“偷面积”，大平层大复式或将盛行，创新性产品有助高溢价

2021年11月，漳州最新发布《<福建省城市规划管理技术规定>漳州市中心城区实施细化规则》（2021年版）公示，根据新规，将严控各种“偷面积”。

链接：漳州楼市将出重磅新规！市区新批建复式住宅不得小于144㎡！禁止各种偷面积！

由于空间的自然局限，老城区寸土寸金，单幅地块的总建面积有限。除了回购安置的2021P13地块外，其余4幅地块（2021P14-2021P17地块）最大计容建筑面积：2021P14地块是27739㎡、2021P15地块是74510㎡、2021P16是23448㎡、2021P17是41869㎡。

总建筑面积越小，楼盘的产品规划就越有难度。这么核心的地段，要做出高溢价，那么，产品必然更具有创新性，大平层、大复式等大户型产品或将盛行，而且在园林景观、智能化方面也值得期待。

老城区的房子，除了卖地段、卖产品，学区也是值得关注的，但由于地块学区还有不确定性，因此，产品将成为竞争的核心。

附：2022年漳州市区第一场土地拍卖地块详情


2021P13地块（女排娘家01-1地块）
地块位置：芗城区漳华路以南、延安北路以东、腾飞路以北
土地面积：82135㎡
计容建筑面积：<229978㎡
容积率：1.0＜容积率＜2.8
建筑限高：＜80m
起始价：9.55亿元   起拍楼面价4153元/㎡
上限价：14.15亿元   上限楼面价6153元/㎡


2021P13地块

2021P13地块红线图


漳州中国女排娘家基地及周边用地项目策划及详细城市设计方案（总平图）-2021P13地块部分（特别说明：图上各地块建筑仅为示意，非实际建成后效果图）

漳州中国女排娘家基地及周边用地项目策划及详细城市设计方案（鸟瞰图）-2021P13地块部分（特别说明：鸟瞰图上各地块建筑仅为示意，非实际建成后效果图）

2021P14地块（女排娘家02-1地块）
地块位置：芗城区延安北路以东、腾飞路以南
土地面积：9246.43㎡
计容建筑面积：27739㎡
容积率：1.0＜容积率＜3.0
建筑限高：建筑物含顶部附属设施海拔高度以高程75米控制线为界，以北不得超过70米，以南不得超过75米
居住建筑平均层数宜为19层以上
起始价：2.22亿元   起拍楼面价8003元/㎡
上限价：3.3亿元   上限楼面价11897元/㎡
竞配建上限价（建安以3000元/㎡估算）：13503元/㎡

2021P14地块

2021P14地块红线图


漳州中国女排娘家基地及周边用地项目策划及详细城市设计方案（鸟瞰图）-2021P14地块部分（特别说明：鸟瞰图上各地块建筑仅为示意，非实际建成后效果图）

2021P15地块（女排娘家06-1地块）
地块位置：胜利东路以北、新华北路以东、 漳福路以南、苍园路以西
土地面积：28660㎡
计容建筑面积：74510㎡
容积率：1.0＜容积率＜2.6
建筑限高：建筑物含顶部附属设施海拔高度以高程90米控制线为界，以北 不得超过85米，以南不得超过90米
居住建筑平均层数宜为19层以上
起始价：6.86亿元   起拍楼面价9202元/㎡
上限价：9.2亿元   上限楼面价12347元/㎡
竞配建上限价（建安以3000元/㎡估算）：14040元/㎡

2021P15地块

2021P15地块红线图


漳州中国女排娘家基地及周边用地项目策划及详细城市设计方案（总平图）-2021P15地块部分（特别说明：图上各地块建筑仅为示意，非实际建成后效果图）

漳州中国女排娘家基地及周边用地项目策划及详细城市设计方案（鸟瞰图）-2021P15地块部分（特别说明：鸟瞰图上各地块建筑仅为示意，非实际建成后效果图）

2021P16地块（女排娘家07-1地块）
地块位置：胜利东路以南、新华北路以东、 打铜街以北
土地面积：7816㎡
计容建筑面积：23448㎡
容积率：1.0＜容积率＜3.0
建筑限高：<80M
居住建筑平均层数：宜为19层以上
起始价：1.91亿元   起拍楼面价8146元/㎡
上限价：2.84亿元   上限楼面价12112元/㎡
竞配建上限价（建安以3000元/㎡估算）：13755元/㎡

2021P16地块

2021P16地块红线图


漳州中国女排娘家基地及周边用地项目策划及详细城市设计方案（总平图）-2021P16地块部分（特别说明：图上各地块建筑仅为示意，非实际建成后效果图）

漳州中国女排娘家基地及周边用地项目策划及详细城市设计方案（鸟瞰图）-2021P16地块部分（特别说明：鸟瞰图上各地块建筑仅为示意，非实际建成后效果图）


2021P17地块（女排娘家08-1地块）
地块位置：胜利西路以南、新华北路以西、平等路以东、民主路以北
土地面积：20935㎡
计容建筑面积：41869㎡
容积率：1.0＜容积率2.0
建筑限高：<40M，建筑层数不超过12层
居住建筑平均层数：宜为7-9层以上
起始价：3.85亿元   起拍楼面价9195元/㎡
上限价：5.17亿元   上限楼面价12348元/㎡
竞配建上限价（建安以3000元/㎡估算）：14014元/㎡

2021P17地块
2021P17地块红线图

漳州中国女排娘家基地及周边用地项目策划及详细城市设计方案（总平图）-2021P17地块部分（特别说明：图上各地块建筑仅为示意，非实际建成后效果图）


漳州中国女排娘家基地及周边用地项目策划及详细城市设计方案（鸟瞰图）-2021P17地块部分（特别说明：鸟瞰图上各地块建筑仅为示意，非实际建成后效果图）

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